東京高等裁判所 昭和３２年（ネ）８２４号 判決 1958年10月11日
控訴人（附帯被控訴人） 中尾浜吉
被控訴人（附帯控訴人） 小山潤三
主文
原判決を取り消す。
控訴人（附帯被控訴人）は被控訴人（附帯控訴人）に対し別紙目録記載の土地を引き渡せ。
訴訟費用（附帯控訴費用を含む）は第一、二審とも控訴人（附帯被控訴人）の負担とする。
本判決は被控訴人（附帯控訴人）において金三万円の担保を供するときは、仮りに執行することができる。
事実
控訴（附帯被控訴）代理人は、「原判決中控訴人敗訴の部分を取り消す。被控訴人の請求を棄却する。訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。」との判決を、附帯控訴について附帯控訴を棄却するとの判決を求め、被控訴（附帯控訴）代理人は、控訴棄却の判決を、附帯控訴として、「原判決中附帯控訴人敗訴の部分を取り消す。附帯被控訴人は附帯控訴人に対し別紙目録記載の土地を引き渡せ。訴訟費用は第一、二審とも附帯被控訴人の負担とする。」との判決並びに仮執行の宣言を求めた。
当事者双方の陳述した事実上の主張は、左記のほかは、原判決の事実摘示と同一であるから、これを引用する。
被控訴（附帯控訴）代理人は、次のとおり述べた。
一、本件賃貸借契約締結当時においては、本件土地及び附近一帯の土地は南常盤台土地区画整理組合の土地区画整理施行地区であり、本件土地は昭和十五年二月十四日同組合の仮換地の指定により、従前の板橋区上板橋町四丁目五千七百五十五番地畑二反五畝九歩に対する仮換地同所九十五番地宅地二百十七坪五合八勺であつたが、昭和三十二年十月一日東京都知事より右換地処分が認可せられ、東京都告示第一、〇二九号を以つてその旨東京都公報に公告せられ、昭和三十三年二月二十八日右換地のとおり地目が農地に転用された旨が不動産登記簿に登記された。
二、本件土地の東と西の隅（当審における検証調書添付の図面のＡ点とＢ点）には境界の石が存在する。
控訴（附帯被控訴）代理人は、控訴人（附帯控訴人）主張の右一、二の事実は認めると述べた。
当事者双方の証拠の提出、援用、認否は、新に被控訴（附帯控訴）代理人において、甲第十三ないし第十六号証を提出し、当審における検証の結果及び被控訴（附帯控訴）本人尋問の結果を援用し、控訴（附帯被控訴）代理人において、当審証人岩崎益吉の証言を援用し、甲第十三ないし第十六号証はいずれも成立を認めると述べたほか、原判決の摘示と同一であるから、これを引用する。
理由
一、被控訴人（附帯控訴人、以下単に被控訴人という）が昭和二十一年二月十七日控訴人（附帯被控訴人、以下単に控訴人という）から別紙目録記載の土地（以下単に本件土地という）を権利金三千五百円、賃料一ケ月一坪について金二十五銭、建物所有の目的で期間の定なく賃借する旨の契約をなし、即日金三千五百円の権利金を控訴人に支払つたことは、当事者間に争がない。
二、控訴人は、右賃貸借契約はまだ目的である本件土地の範囲が確定されていなかつたから有効には成立しない旨主張するので判断する。原審証人小山孝子の証言、原審並びに当審における被控訴本人尋問の結果及び検証の結果によれば、控訴人と被控訴人は本件賃貸借契約締結の翌日、本件土地の現場に立ち会い、控訴人から被控訴人に対して本件土地を隣地や道路との境界など実地につき指示説明したことを認めることができるので、これによつて本件土地の範囲は確定されたものといわなければならない。もつとも、本件賃貸借に際して当事者間に作成された契約書（甲第一号証）には、本件土地の表示として板橋区上板橋町四丁目五七五六番地宅地弐百坪余と記載せられ、また被控訴人から控訴人宛に差し出した内容証明郵便（甲第二号証の一）中に本件土地の表示として右同様五七五六番地の地所約二百二十五坪と記載せられ、更に本件記録によると、被控訴人は本件土地の坪数は訴状においては二百三十六坪と主張し、その後被控訴人が原審に提出して陳述した準備書面においては二百坪以上と主張し、その主張する本件土地の坪数が明確でなかつたことが認められるけれども、本件土地賃貸借契約締結当時においては、本件土地及び附近一帯の土地は、南常盤台土地区画整理組合の土地区画整理施行地区であり、本件土地は昭和十五年二月十四日同組合の仮換地の指定により、従前の板橋区上板橋町四丁目五七五五番畑二反五畝九歩の仮換地で同所九十五番地（土地は同一で単にその表示を異にしたもの）と定められたこと当事者間に争のない事実を参酌し、成立に争のない甲第三号証の一、二、第四号証、第七号証、原審証人小山孝子の証言並びに原審における被控訴本人尋問の結果を綜合して判断すると、本件土地賃貸借契約締結当時本件土地は前記のとおり土地区画整理施行中であり、所有者である控訴人においても本件土地の総坪数が明確でなかつたため、前記賃貸借契約書には宅地弐百坪余と記載し、また賃料は一ケ月一坪につき金二十五銭と定め、後日実測の上本件土地の総坪数並びに賃料の総額を確定することに合意したが、右実測もなされないでそのまま推移したので、被控訴人としても当初本件土地の総坪数が不明確であつたため、前記のとおりその主張する本件土地の坪数が明確を欠いたものであることが窺われる。しかし前記認定のとおり、本件土地の範囲が当事者双方実地に立会の上、指示され且つ坪当りの賃料が合意されている以上、その総坪数や賃料の総額は客観的には確定しているもので、後日判明する筋合であるから、賃貸借契約当時本件土地の総坪数や賃料の総額が明確でなかつたということは、控訴人主張のように契約の目的を不確定ならしめるものではないから、控訴人の右主張は採用できない。
三、被控訴人は、賃貸借契約の翌日控訴人から本件土地の引渡を受けるとともに、被控訴人において建物建築の準備ができていなかつたので右建築準備の完了するまで一時控訴人に無償でこれを使用させる契約が成立した旨主張するので判断する。前記証人小山孝子並びに被控訴本人は被控訴人の右主張に副う趣旨の供述をしているけれども、後記証拠に照して右供述は信用できないし、他に右主張事実を認めるに足る証拠は存しない。反つて、当審証人岩崎益吉の証言並びに原審における控訴本人尋問の結果と前記証人小山孝子の証言及び被控訴本人尋問の結果（但し前記信用しない部分を除く）を綜合すれば、被控訴人は本件土地賃貸借契約締結当時建物の建築準備ができていなかつたので、右準備が完了するまで、控訴人において従来のとおり本件土地を陸稲や蔬菜類など耕作の目的で使用することとし、その間は被控訴人は賃料の支払を要しないことに合意し、被控訴人に対する本件土地の引渡はなされないで現在に至るまで控訴人がこれを引き続き占有していることを認めることができるので、被控訴人の右主張は採用に値しない。
四、次に、被控訴人は本件土地は賃貸借契約当時既に農地でなく宅地となつていた旨主張するけれども、成立に争のない乙第一、二号証の各一、二、前記証人小山孝子、岩崎益吉、原審証人大木米吉、小泉利介の各証言並びに前記控訴本人尋問及び検証の各結果を綜合すれば、控訴人方は祖先伝来農を専業とし、本件土地は祖先から順次相続によつて控訴人の所有に帰したものであつて、本件賃貸借契約当時においては公簿上もまだ畑として表示せられ、また控訴人は毎年陸稲蔬菜類を栽培してこれを耕作の目的に供してきたものであること及び本件賃貸借契約当時本件土地は南側において道路に面し周辺は家地となつており、東側は麦畠、西側は高さ七、八尺の竹藪となつていたことを認めることができる。右認定の事実から判断すると、本件土地は本件賃貸借契約締結当時においては農地であつて、まだ宅地化されてはいなかつたものと認めるのを相当とする。もつとも、前記のとおり、当時本件土地を含む附近一帯の土地は南常盤台土地区画整理組合の土地区画整理施行地区であつて、既に昭和十五年二月十四日同組合は従前の板橋区上板橋町四丁目五七五五番地畑二反五畝九歩に対する仮換地として本件土地を指定したものであることは、当事者間に争のないところであるけれども、仮換地たる本件土地と従前の土地とは実際上同一の土地で単にその表示を異にしたに過ぎないこと当事者間に争のない点を参酌し、本件土地の当時の現況等前記認定の事実から考えてみると、単に土地区画整理組合の区画整理施行区域内に編入され仮換地の指定がなされた土地であるということだけでは、本件土地が既に当時宅地化されたものと認めることはできない。他に前記の認定を覆し本件土地が本件賃貸借契約当時において既に宅地となつていたことを認めるに足る証拠はないので被控訴人の主張は採用できない。但しその後において本件土地が宅地化されたことは後記認定のとおりである。）
五、ところで控訴人は、本件土地賃貸借契約は農地調整法第五条の規定による地方長官の許可がないから、無効であると主張するに対し、被控訴人は本件のように所有者が自ら農地を潰廃しこれを宅地として他に賃貸する場合には、農地調整法第五条の規定は適用されない旨主張するので考えてみる。元来臨時農地等管理令第三条は、「農地ノ所有者、賃借人、永小作人其ノ他権原ニ基キ農地ヲ耕作スルコトヲ得ル者（以下権利者ト称ス）基ノ農地ヲ耕作以外ノ目的ニ供セントスルトキハ農商大臣ノ定ムル所ニ依リ地方長官（農商大臣特ニ定メタルトキル農商大臣）ノ許可ヲ受クヘシ」と規定していたけれども、同令は昭和二十一年二月一日廃止せられ、昭和二十一年十月二十一日公布法律第四二号（第二次改正農地調整法同年勅令第五五五号により同年十一月二十二日から施行されたもの）において再び農地潰廃統制の制度が復活採用されるに至るまでの間は、農地の潰廃は何等制限されていなかつたのである。従つて本件賃貸借契約締結当時（昭和二十一年二月十七日）においては、所有者である控訴人が本件農地を潰廃するについては地方長官の許可を要しなかつたわけであるから、控訴人が自から本件土地を宅地化した上で、右宅地を被控訴人に賃貸したのであるならば、当時施行中の第一次改正農地調整法（昭和二十年十二月二十八日法律第六四号）第五条はその適用がなく、地方長官の認可を受けなくても右賃貸借は適法有効な契約であるといわなければならない。しかし本件においては、前記認定のとおり賃貸借契約締結当時農地であつて宅地化されたものではないから、本件賃貸借契約は右農地調整法第五条にいわゆる農地の賃借権設定の場合に当るものと解せられるので、同法条が適用せられ、地方長官の認可を受けなければその効力を生じないものといわなければならない。その後右農地調整法は数次に亘つて改正せられ、昭和二十七年十月二十一日廃止となり、右廃止と同時に新に農地法が施行されたのであるが、右農地法は第五条において、農地の潰廃を伴う権利移動の制限規定を設け、当事者が都道府県知事の許可を受けなければ、その効力を生じない旨を定めている。ところで、本件のように土地区画整理事業の施行地区内の土地でも、それが農地であつて、工事施行の結果現実に宅地化されない限りは、農地法第五条が適用せられるものと解せられるので、農地法施行後においては本件土地賃貸借契約は同法第五条による知事の許可を受けなければならその効力を生じないものといわなければならない。
ところで、農地等の権利の移動を制限している農地調整法のもとにおいても、地方長官の認可を効力発生の停止条件として予め賃借権設定契約を締結することは、同法の企図する移動制限の趣旨に反するものではないから、このような停止条件附賃借権設定契約を予め締結しておくことは何等法の禁止するところでないと解するのを相当とする。そして、契約の当事者は、特段の事情のない限り、契約の内容に照応する法律効果の発生を期待して当該契約を締結するのであつて、全く無効な契約をする筈はないから、特段の事情の認められない本件においては、本件土地賃貸借契約は当時施行中の前記農地調整法第五条所定の地方長官の認可を効力発生の停止条件として締結されたものと認めるのを相当とする。
六、被控訴人は、本件土地賃貸借契約締結の翌日である昭和二十一年二月十八日頃控訴人から本件土地の引渡を受けたので、地方長官の認可を受けなくても、賃貸借契約は有効である旨主張するけれども、被控訴人が控訴人から本件土地の引渡を受けた事実の認められないことは、前記三において説明したとおりであるから、右引渡のあつたことを前提とする被控訴人の右主張は採用できないばかりでなく、被控訴人主張のような引渡を了している場合に前記農地調整法第五条の適用を排除すべき法律上の根拠は何等存在しないので、被控訴人の右主張はそれ自体理由がない。
七、前記五において説明したとおり、農地調整法は数次に亘つて改正せられ、昭和二十七年十月二十一日廃止されたのであるが右廃止と同時に新に施行された農地法は、第五条において、農地の潰廃を伴う権利移動の制限規定を設け、当事者が都道府県知事の許可を受けなければ、その効力を生じない旨を定めているので、農地法施行後においては、経過規定に別段の定めもないから、本件賃貸借契約は同法第五条の適用を受ける結果、東京都知事の許可を効力発生の停止条件としているものといわなければならない。
八、ところで、成立に争のない甲第三号証の一、二、第四ないし第七号証、第八号証の一ないし四、第九号証の一ないし三、第十三ないし第十六号証、原審証人木下仙太郎、当審証人岩崎益吉の各証言及び前掲被控訴本人尋問並びに検証の各結果を綜合すれば、本件土地を含む附近一帯の土地は南常盤台土地区画整理組合の土地区画整理施行地区であつて（この点は前記のとおり当事者間に争がない）、戦前戦後を通じて漸次宅地化された部分が極めて多く、既に昭和二十四年四月当時において宅地化五〇パーセント以上の指定区域（準居住地区、いわゆる準赤線地区）と定められた部分が存在し、本件土地は前記のとおり従前の板橋区上板橋町四丁目五七五五番地畑二反五畝九歩に対する仮換地として指定せられたものであるが、前記組合の土地区画整理事業も進捗して昭和三十二年十月一日東京都知事より換地処分が認可せられ、東京都告示第一〇二九号としてその旨東京都公報を以て公告せられ、昭和三十三年二月二十八日本件土地につき宅地として控訴人の所有名義に右組合による代位登記がなされたことを認めることができる。元来土地区画整理は都市計画法第十二条により宅地としての利用の増進を図るため土地区画整理法の定めるところによつて行われるのであつて、土地区画整理法第十四条、第二十五条によれば、都道府県知事の土地区画整理組合設立の認可があれば、施行地区内の土地所有者はその意思如何にかかわりなくその組合の組合員とされ、その土地について区画整理が行われるのである。換言すれば、土地区画整理事業は国の公権力の作用として所有者の意思にかかわりなく、当該土地を宅地とすることが適当と認めて施行されるものであつて、土地区画整理事業が進展し換地処分が行われた暁においては、従前農地であつた土地も一応宅地化の工事が完了したものと推測するに難くないことは、土地区画整理法第百三条が、換地処分は、規約、定款又は施行規程に別段の定がある場合を除いて、換地計算に係る区域の全部について、土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なくしなければならない旨を規定しているところからも窺えるのである。本件につきみるに、本件土地は前記のとおり昭和三十二年十月一日東京都知事よりその換地処分が認可せられたのであるから、遅くともその頃本件土地は一応宅地化の工事が完了したものと推認される。もつとも、前掲証人岩崎益吉の証言、控訴本人尋問及検証の各結果によれば、本件土地は控訴人において引き続き占有し蔬菜その他を栽培して現在に至つていることを認めることができるけれども、成立に争のない甲第二号証の一、二、第十四号証、前掲証人岩崎益吉の証言及び被控訴本人尋問の結果を綜合すれば、控訴人は被控訴人に対し本件土地を賃貸する契約をなした以後においても、訴外岩崎益吉や八木某に対し建物所有の目的で本件土地の一部をそれぞれ賃貸する契約をなし、同訴外人等においてその建築準備に取りかかつたところ、被控訴人から仮処分の執行を受けたため実現の運びに至らなかつたことを認めることができる。右認定の事実から判断すると、被控訴人が本件土地に蔬菜類等を栽培していることは、もはや現在においては、その使用目的に純粋な農地としてではなく、一時的臨時的な家庭菜園としての使用に変化したものと認められるので、このことは本件土地が既に宅地化されたとの前記認定を妨げるものでない。その他控訴人の全立証によるも、前記認定を覆し本件土地が現在もなお農地であると認めるに足る特段の事情は認められない。
九、ところで、土地区画整理施行地区内の農地について、建物所有の目的で都道府県知事の許可を停止条件とする賃貸借契約が締結された場合において、右土地が土地区画整理事業の工事進行により宅地化されたときは、もはや右知事の許可を受けることは不要となるのであつて、特段の事情のない限り、契約の当事者はその宅地化のときから無条件の賃貸借契約を締結したものと認めるのを相当とする。蓋しかく解することが、建物所有の目的すなわち宅地として使用しようとする当事者の意思にもつとも合致するからである。してみると、東京都知事の許可を停止条件とする本件農地賃貸借契約は、右農地が宅地化された現在においては、無条件の賃貸借契約として当事者間にその効力を生じているものといわなければならないので、控訴人は被控訴人に対し賃貸借契約に基く義務の履行として本件土地を引き渡さなければならない。よつてこれが引渡を求める被控訴人の本件第一次的請求は理由あるものとしてこれを認容すべく、右請求を排斥して予備的請求を認容した原判決は失当に帰するので、民事訴訟法第三七四条第三八六条を適用してこれを取り消すこととし、訴訟費用の負担につき同法第九六条第八九条を、仮執行の宣言につき同法第一九六条第一項を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 村松俊夫 伊藤顕信 小河八十次）
目録
従前の土地の表示
東京都板橋区上板橋町四丁目五千七百五十五番地
一、畑 二反五畝九歩
外畦畔 十二歩
換地の表示
南常盤台土地区画整理組合による地番、地目及び地積東京都板橋区上板橋町四丁目九十五番地
一、宇地 二百十七坪五合八勺
現地の表示
南常盤台土地区画整理組合による地番板橋区上板橋町四丁目九十五番地東南端同地南側道路沿いに存する標石をＰ点とし、Ｐ点より南側道路沿い西方八、四四間の地点をＡ点、Ａ点より更に道路沿い西方へ二〇、八〇間の地点をＢ点とし、Ａ点より九〇度八八分の角度にて北方直線に一〇、七八間の地点をＤ点、Ｂ点より六〇度九九分の角度にて直線北方に一一、八〇間の地点をＣ点とし右ＡＢＣＤ各点を連ねる線で囲まれた土地（別紙図面斜線表示の部分）。
図<省略>